作者：张孟强

来源：信实房地产与建设工程法律事务部

近年来，各地楼市交易价格不断攀升，引起房产频繁的交易，其中丰厚的居间报酬，让居间房产交易的居间人亦顺势而起，赚得盆满钵满。但是，由于各地政府部门对楼市的调控影响，房价亦随之跌宕起伏、峰回路转，各地涉及房屋买卖合同的纠纷多如牛毛，其中亦不乏由此引发的房产居间合同纠纷。在案件实务基础上，笔者通过研判各地的相关案例，对房产居间方“中介费”的法律问题探析一二。

房产居间“中介费”看似简单，但是法律争议不少，所谓麻雀虽小五脏俱全。而且对于房产中介机构来说，“中介费”是生产生活的一切来源，其问题虽小虽简单，也不容忽视。

一、房产居间“中介费”的法律定性

我们都知道，房产经纪人在促成房产交易时都会收取一定的中介费，而这个“中介费”只是约定俗成、普遍采用的说法，并非法律上的专业概念，因此对于这个“中介费”的约定如有不清，亦会引发争议。例如，有些房产中介在与买卖双方的居间合同里将“中介费”约定为“收取中介费80800元，代办费用包含在内”。在前述约定项下，若中介没有真正促成房产买卖合同完成过户交易、或者没有实施协助办理过户等的居间行为，法院对中介方诉求中介费中关于代办费的部分是不予支持的，如已支付的，则需返还给支付方。

那“中介费”在法律上的含义是什么呢？

合同法第424条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

合同法第426条第二款：“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”

合同法第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

《房地产经纪管理办法》第3条：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”

《房地产经纪管理办法》第14条：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”

根据以上规定，我们至少可以获知，房产中介方名义上的“中介费”至少包括两个法律含义：第一是居间报酬（或称佣金）；第二是居间费用。居间报酬是完成约定居间义务后获得的报酬。而居间费用则包括促成交易但没有约定报酬情形下中介方支出的活动费用（例如前述例子中的“代办费用”、交通费等），以及没有促成交易时中介方支出的必要费用。

这里需要说明的是，同样是“中介费”，居间报酬和居间费用二者则有天壤之别。因为，居间报酬是合同当事人自行约定的费用，虽然各地实行的指导价均有最高比例的限制（一般在3%以下），但是相对大额交易的房产来说，少则万余元，多则十数万元，甚至更高，也屡见不鲜。而居间费用，通俗来说，就是房产居间方在实施居间行为中的成本，由于居间方居间成本较低，且难以举证，根据以往的判例，支持大多只是千余元，甚至更低。相比居间报酬，着实显得“捉襟见肘”。

二、居间合同约定“促成签订买卖合同视为完成居间合同义务”条款的效力认定

根据合同法第426条的规定可以获知，居间方“促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，同时合同法第427条又作出了反向规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。而对于“合同成立”又如何理解呢？从文义解释上看，居间方只要促成了买卖双方合同的成立，即可获得居间报酬。这个文义解释在法律本义上看是没有问题的，且大多数的房产居间方亦以此为标准拟制居间合同范本。但是，在司法实践中却对此看法不一。

《房地产经纪管理办法》第3条：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”

《房地产经纪管理办法》第19条，“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”

同时结合合同法第424条，表明居间方存在着提供订立合同的机会和提供媒介服务两项内容，因此有观点认为：“没有完成居间合同约定服务事项的，不得收取居间报酬”。笔者认为，此观点有其合理性，与房产交易居间实践的发展亦步亦趋，但是在此，我们仍应注意到《房地产经纪管理办法》第3条之规定，该条文规定房地产经纪业务包括“居间”和“代理”两项，且两项业务分项而行，均是可以收取佣金的行为。所以，实践中，我们势必要区分房产经纪服务提供者在居间合同中提供的是“居间”还是“代理”，或者兼有之的服务，以此判定房产居间方是否有权收取佣金。

我们知道，由于房产居间业务的不断发展，当下几乎所有的房产中介公司，已经在房产居间业务领域形成了较为完善的“一条龙服务”，不仅包括了合同法规定“促成合同成立”及之前的居间行为（即接受委托、发布房源信息、代看房源、买卖合同当事人信息审核及合同签订），还包括了进行网上合同的签约备案（即“网签”）、提供协助办理贷款及购房款的支付、协助办理房屋过户及交付验收、协助办理水电煤费用结算等一系列“代理”服务，而且在没有特别约定的情形下，即便这些服务内容没有写入中介方与买卖双方的居间合同中，也同样是居间方应为之义务。也就是说，当下房产居间方提供的房产经纪服务，如无特别约定，一般都是“居间”与“代理”兼有之的综合服务。

因此，在“上海沪丰房地产经纪事务所与刘伟居间合同纠纷（2016）沪0120民初8781号”一案中，法院即认为，由于限购政策导致买卖合同不能履行的，属于“居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用”。①该院对于“合同成立”做了广义上的理解，即应为“促成买卖合同的交易”，也就是说该院认定房产居间方提供的是“居间”与“代理”兼有之的综合服务，故而并不能仅以“促成合同成立”的居间完成就要求支付佣金。

综合以上分析，我们知道，“没有完成居间合同约定服务事项的，不得收取居间报酬”的观点，有着实践发展而存在的重要前提，那就是前述所提到的，当下房产居间方提供的是“居间”与“代理”兼有之的综合服务，并非单一的提供“居间”或者“订立合同的机会”。

现今大多数房产中介公司采用的房产居间协议版本较为统一，均为房产中介公司提供的格式合同，其中对于中介费条款大同小异，大多表述为“甲、乙双方签订本协议后，即表明丙方（中介方）已经促成了房产买卖双方的交易，应向丙方（中介方）支付中介费即人民币XX元”。对于这样的条款有没有问题呢？结合前述分析，当下房产居间方提供的是“居间”与“代理”兼有之的综合服务，并非单一的提供“居间”或者“订立合同的机会”。因此，居间方在买卖合同签订后，还要协助买卖双方签订行政部门要求的《存量房买卖合同》（即所谓的“阳合同”）以及网签、提供协助办理贷款及购房款的支付、协助办理房屋过户及交付验收、协助办理水电煤费用结算等一系列服务，这些义务或多或少都会约定在居间协议里，没有完成这些义务，居间服务活动不能被视为完成。居间方据此要求支付如上约定的“中介费”就会打折扣。特别是在最后没能促成交易的情形下，即便是中介方没有过错的前提下（例如政府突然出台的限购政策影响），如上约定的中介费条款亦难以得到法院的支持，本来想得到支持的“居间报酬”最后却变成“居间活动支出的必要费用”②，失之毫厘，谬以千里。

所以，在当下房产居间方提供的是“居间”与“代理”兼有之的综合服务的情形下，居间合同里约定“促成签订买卖合同视为完成居间合同义务”的条款，或者类似表述的条款，并不当然为法院所支持。甚至可以说，排除买卖双方故意不履行或者由于其过错导致买卖合同无法履行的情形，在没有真正促成交易之时，该条款是不被法院所适用的。即便在完成了买卖合同的情形下，若居间方没有提供协助过户等服务时，法院对中介费用的支持也会根据公平原则予以酌情进行调低。但是，居间方在居间合同明确约定“居间义务至买卖合同订立为止，不提供其他代理服务”或类似约定的除外。

三、居间报酬与居间费用的得与失

最后，我们且探析一下，中介方在什么情形下可以获得居间报酬，什么情形下只能要求支付居间费用呢？通过前文的探讨，我们可以基本判定，中介方促成了交易，则可以要求居间报酬，没有促成交易，则只能要求支付部分居间报酬甚至只是一些居间费用。当然，这个结论仍要注意以下几点：

第一，并非没有促成交易，就一定不能获得居间报酬。若是因为买卖任一方不想交易了，出现违约的情形，居间方还是可以获得居间报酬的。另外，在司法实践中，法院亦会根据公平原则和合同当事人的违约责任进行裁量。

第二，并非促成了交易，就可以要求支付约定的居间报酬。这个也不难理解，若因中介方没有提供相应居间服务的，或者提供居间服务有瑕疵的，法院均可以根据公平原则，以及对违约责任的认定，从而相应酌定减少居间报酬。

第三，没有促成交易的，虽有提供居间服务，也不一定能够获得居间费用。这主要是指提供居间服务有瑕疵的情形。在房屋买卖居间活动中，中介公司（居间人）对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的．应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。③所以说，如果由于居间方过错导致没能促成交易且买卖双方遭受损失的，居间方不仅无权要求报酬和费用，反而要承担过错责任范围内的损失赔偿。

从以上来看，“中介费”虽看似简单，但其中法律问题也不少。可谓是，一念起，居间报酬，一念灭，居间费用，错一步，更可能化为虚无，甚至赔了夫人又折兵。当然，对于居间方能否要求支付中介费以及中介费数额的认定，个案情形均有不同，也值得进一步探析。因此，在居间协议中，居间方对于“中介费”的约定不仅要明确，而且最好对促成交易与否的报酬和费用进行逐一约定，避免产生不必要的争议。

①详参案例：上海沪丰房地产经纪事务所与刘伟居间合同纠纷（2016）沪0120民初8781号）

②详参案例：上海沪丰房地产经纪事务所与刘伟居间合同纠纷（2016）沪0120民初8781号）

③李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第2期（总第219期）