为了促进销售，房地产企业通常都会推出各种形式的优惠活动，其中最引人注目的就属 “赠送面积”，如赠送阳台、赠送阁楼、赠送飘窗、买一送一等。然而对于宣传中的“赠送面积”大多数都没有被写进《商品房买卖合同》中。在此情形下，房地产企业交付的房屋该不该包含宣传中的“赠送面积”？购房者能否就该“赠送面积”主张权利？“赠送面积”到底是馅饼还是陷阱？ 

 法律规定 

《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

单从法条上看，房地产企业在商品房的销售广告和宣传资料中对“赠送面积”作出了具体确定的允诺，在交房时就要兑现承诺，否则将要承担不利的法律后果。然而对于法律的适用不能仅看法条本身，还要结合案件实际情况进行具体分析判断，不同的交易过程将会产生不同的法律后果。

 案例分析 

   类型一   

房地产企业不承担“赠送面积”的法律责任

裁判规则：房地产企业在宣传“赠送面积”的同时，注明了标注的面积仅供参考，最终以政府部门实测面积为准，并未隐瞒面积的主观故意。且购房者在签订《商品房买卖合同》时，未考虑平面图与宣传效果图之间的差异的，不能认定房地产企业存在欺诈宣传，房地产企业不承担“赠送面积”的法律责任。

案例：（2015）浙温民终字第374号——原告吴向阳与被告温州时代集团大地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

一审法院认为：关于“全赠送面积”、“半赠送面积”的相关宣传，被告只在楼盘宣传册上和开盘现场提及，《商品房买卖合同》中并无约定。且在楼盘宣传册上也注明“本户型结构以商品房买卖合同及政府批准的为准，标注的面积仅供参考，最终以政府部门实测面积为准”，故被告在宣传册上和开盘现场并未故意隐瞒面积问题，而原告并未因“赠送面积”的表述而导致其作出错误意思判断。“全赠送面积”部位系结构空井部位，原告也是明知的，因原告在签订《商品房买卖合同》同时，签署了申请书，委托温州奥朗建设有限公司对结构空井部位进行改造搭建。因此，原告主张被告就“赠送面积”的相关宣传构成欺诈不能成立。

原告吴向阳不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为：涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，上诉人理应知晓该平面图与被上诉人宣传的效果图之间的差异。另外，在涉案《商品房买卖合同》约定的面积与此前被上诉人在宣传资料中所标注的面积不一致的情况下，上诉人不可能不去考虑多出来的面积是如何得出的。况且上诉人在与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》的同时，又签署申请书委托温州奥朗建设有限公司进行优化改造。综合考虑以上事实，原判认定被上诉人并未故意隐瞒面积，上诉人对于被上诉人在宣传时所称的“赠送面积”系通过对结构空井部位进行改造搭建得出的事实是明知的，符合本案实际。有关“赠送面积”的宣传并未对上诉人产生误导，况且被上诉人也未就“赠送面积”收取价款，故上诉人主张被上诉人“赠送面积”的宣传上存在欺诈，其理由不能成立。

   类型二   

房地产企业和购房者对“赠送面积”承担各自过错责任

裁判规则：房地产企业对宣传资料中“赠送面积”的标注，不足以排除一般人可能产生的误解，而购房者也未尽到谨慎注意义务，根据各自过错程度，承担相应责任。

案例：（2016）粤06民终7863号——原告区庆洪与被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

一审法院认为：虽然被告宣传资料中讼争部分与阳台等区域的标示有所区别，但标注为全赠送面积，仍不足以排除一般人可能产生的该部分为可作正常起居使用的误解。同时，原告在购房时亦负一定谨慎注意义务，应对宣传资料及合同平面图中争议部分标示与其他不同有所注意，在没有详加了解的情况下签订合同，对纠纷产生亦负一定责任。综合考虑讼争部分为全赠送部分、双方的过错程度、合同履行情况、当地房地产市场价格及公平原则，一审法院酌定盈冠公司向区庆洪赔偿8000元。

被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为：根据上诉人商品房户型图宣传单上显示的内容及上诉人样品房中建有厨房阳台的案件事实，结合一般生活经验，可以合理认定上诉人的商品房户型图宣传单上图示标注显示“厨房外侧为全赠送面积”中所述的面积系指厨房阳台，故上诉人对其宣传销售的商品房建有厨房阳台所作的说明和允诺具体明确，意思表示清楚、明白，同时该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同能够产生重大影响，因此，该说明和允诺应为上诉人向购房人发出的要约，而非要约邀请。据此，被上诉人诉称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应属涉案《广东省商品房买卖合同》约定内容的组成部分。但该约定内容明显违反涉案商品房建设规划，应属无效约定。虽然双方关于“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定无效，上诉人允诺交付被上诉人的涉案商品房不能建造厨房阳台，但该约定内容对涉案商品房价款可产生一定影响，据此，被上诉人主张其因涉案商品房缺失厨房阳台而受有损失合理可信。因该损失系双方的上述约定违反涉案商品房建设规划所致，上诉人作为涉案商品房的开发商，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对被上诉人损失的造成过错明显，应承担主要责任，被上诉人作为涉案合同的签订人，在其应知签订涉案《广东省商品房买卖合同》时，该合同条款中未有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”之明确记载的情形下，却未适时提出疑义，对涉案商品房是否规划有厨房阳台应尽注意义务但却疏于关注，故对其受有损失亦有过错，应承担次要责任。一审法院依据涉案合同履行情况，当事人双方的过错程度，涉案商品房套内面积价格，争议阳台面积的大小及阳台面积价格应有别于套内面积价格等诸多案件情形，酌定盈冠公司应向区庆洪赔偿损失金额8000元之裁判结果妥当。

   类型三   

房地产企业承担“赠送面积”的法律责任

裁判规则：房地产企业在宣传的过程中对“赠送面积”进行了详细注明，对双方订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生重大影响，应视为要约；其利用优势地位预先拟定的格式条款与法律规定相抵触，属于无效条款。房地产企业未兑现“赠送面积”承诺的，应承担违约责任。

案例：（2016）皖16民终567号——原告葛蕴慧与被告安徽蒙城鸿业地产有限公司商品房销售合同纠纷案

一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定行使权利、履行义务，该合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定，原、被告签订的补充协议中也没有约定被告赠送原告相应面积，且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故原告主张被告返还未赠送9.5平方米房屋面积房款36690.6元的诉讼请求，不予支持。

原告葛蕴慧不服一审判决，提起上诉。

二审法院改判认为：被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺，并对赠送面积进行了详细标注。这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。

至于补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”系格式条款，是被上诉人利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。故被上诉人未按约定赠送其承诺的房屋面积，上诉人要求其承担违约责任，本院予以支持。

   结语   

以上案例可以看出，为了避免产生不必要的纠纷，房地产企业对于宣传广告的“赠送面积”不能对购房者产生误导，一旦做出了具体明确的承诺就要兑现。同时购房者在交易的过程中应尽到谨慎注意义务，发现存疑之处应及时向对方提出，否则将要承担过错责任。